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不动产信托
一、 不动产信托的概念
不动产信托也可称之为房地产信托，简单来说，就是不动产所有权人（委托人），为受益人的利益或特定目的，将所有权移转给受托人，使其依信托合同来管理运用的一種法律关系。它是以不动产如建筑物、土地（不含耕地）等作为信托财产，由受托人按照信托合同，将不动产透过开发、管理、经营及处分等程序，提高不动产的附加价值，并将受托成果归还给受益人的信托业务。其运作架构如图所示：
在不动产信托中，通常受托人代为管理和处理的业务主要是一些间接性的业务，如不动产的买卖、租赁、收租、保险等的代管代营，代理有价证券或不动产的登记、过户、纳税，代修房屋、代付水电费、代办法律手续，此外还受理土地的丈量、建筑物的设计和绘图、建筑工程的承包、不动产的鉴定、评价等业务。在不动产经营中，受托人处于中介地位，一般不承担债权、债务的经济责任。
二、不动产信托的意义
不动产信托是以不动产为信托标的的信托业务。通过办理不动产信托，可以起到以下几方面作用：
1、免除了不动产业主因专业知识不足而遭受经济损失的风险。不动产的管理和处理，需要有相当的专业知识，如识图用图的知识、土地面积量算知识、土地经济评价与土地定等估价等知识等。如委托人（即业主）本人亲自管理和处理，由于知识水平所限，极易蒙受损失。通过不动产信托方式，信托机构有专业人才，经验丰富，同时规模大、信誉卓著，办事方便可靠，就能免除上述风险，收到较好的效益。
2、为改良不动产提供资金的方便。如业主对部分土地需要开发利用，在其土地上新盖或增建建筑物，但资金缺乏。此时，可将其原有土地或土地使用权，以抵押的方式，作为担保物，发行不动产债券。
3、提供信用保证，实现不动产的销售。在不动产的销售过程中，如果买方资金不足或卖方对买方的信用不够了解，就会阻碍交易。如果将财产所有权转移给受托人，并从受托人处获得融资或信用担保，就能最终实现不动产的销售。
三、 不动产信托的種类
按照信托财产的类型，不动产信托又分为：
1、建筑物信托：委托人将房屋等转移给受托人，由受托人负责出租或出售。
2、土地信托：土地所有者将土地转移给受托人，由负责筹集建筑资金，进行房屋建设，出租建筑物，进行管理维修，并向土地所有者支付收益。
四、信托财产管理及运用范围
·不动产管理。
·不动产租赁。
·不动产出售（处分）。
·不动产开发（开发规划、营建融资取得、发行受益权凭证）。
·其它（租售混合、先租后售等等）。
五、服务目的/特点
不动产信托是针对委托人的不动产提供高度专业化管理，一方面除着重对不动产标的本身的维护、修缮、改良、保全及环境的改善，以提高不动产标的本身的品质与价值外，另一方面规划不动产标的的最佳管理运用方式，如不动产标的以租赁、或出售处分、或重建，以期对不动产的利用达到最高效益。因此，不动产信托有以下优点：
·确保产权移转，避免遗产纷争。
·专业管理经营，如出租、出售、开发。
·财产的独立性，不得强制执行。
·享受经营收益，保障生活。
·合理节税。
六、潜在客户/需求对象
·在不动产管理方面缺乏经验或需求专业服务便利性的人。
·身体或心理上有障碍无法亲自处理其所有不动产相关事务的人。
·土地所有人欲进行开发计划。
·其它特殊不动产规划目的。
七、虚拟案例
客户：多年来，张先生始终勤奋工作，赚的钱除了日常开销外，都存起来买房子。现在已拥有一幢自住的好房子，又努力打拼买了一间店面租给别人，因此，张先生所得税的级距已达到了40％，为此，张先生开始规划资产的移转及分散，但不知如何规划较好？
信托机构：建议张先生运用信托规划，将店面成立不动产信托，规划在若干年后将店面赠与给子女，信托期间仍可由信托专户中领取部分租金做为生活零用所需，其余租金将于信托结束后连同店面一并移转给子女，而现在及未来都不用缴赠与税，且信托期间有契约保障，张先生对店面仍拥有掌控权，万一發生紧急状况，需要处理店面或子女不孝顺，张先生可随时解除信托、收回店面。如此，既可节税又能掌控财产权。
