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房地产投资的优点
投资者为寻找有吸引力的投资机会，经常把注意力转向房地产。他们可能
会进行土地投资，也可能购买能产生未来预期收益的房产，还可能购买房地产信
托投资指数(REIT)。当然，最终投资于哪一種房地产取决于投资者希望从他的
投资中得到的是什么样的回报，或者说，取决于他认为哪一種回报形式对他更重
要，是租金还是资产价值的升值。那么，是什么吸引投资者将史N械淖式鹜断蚍�
地产市场呢?这应该从房地产投资特有的优点加以考察。
1．现金流和税收
在美國，投资于房地产的投资者，其取得的现金流或税后收入不仅依赖于某
项资产的价值，还依赖于折旧和税收。那種有着较大额度折旧额的资产可以抵
消掉投资者的部分应税收入。这是因为，房地产一般来说是会随着时间的推移
而毁损，折旧则为资产所有者提供了一个补偿这部分毁损价值的津贴。折旧费
用可以作为一项现金流出，在纳税之前从收入中扣除，从而减少了资产所有者的
税收支付，因此，折旧费用被视为一项税盾(taxshelter)。但是折旧费用是有一
定限额的，而且只有收入达到一定水平的投资者才可以使用这项优惠。
2．价值升值
某些类型的房地产，特别是土地，，升值非常快。从美國的历史看，总的来说，
在20世纪70年代的大部分时间和80年代的一部分时间，房地产投资是一项相
当有利的投资。房地产投资是很少的几项投资收益率可以持续超过通货膨胀率
的投资之一。当每年通货膨胀率维持在10％一15％[t寸，大部分房地产投资的收
益率保持在15％一20％之间，有的甚至更高。虽然后来伴随着通货膨胀率慢慢
回落到正常水平，美國大部分地区的房地产市场泡沫破裂，但是部分地区的房地
产市场价格仍然保持在高位，并且保持了一定的增长速度。其他类型的房地产，
如公寓，同样在价值上有着升值的过程。因此，对一项房地产的估价，不仅应当
包括对来自资产的现金流收入的折现，还应该估计到资产价值的升值。在很多
例子中，房地产升值对房地产回报率的影响要大大高于年度净现金流的影响。
3．使用财务杠杆(1everage)
房地产投资的魅力还来源于高财务杠杆率的使用。财务杠杆意味着通过借
入资金来使收入最大化。由于房地产是一種实物资产，因此投资者被准许以所
购买的房地产为抵押，借入其购买成本的75％一90％的款项。所以，如果投资
的总收入高于借款的成本，则这種杠杆投资的资产净收益将会高于没有使用杠
杆的同类投资。下面我们来看一个例子：投资者A计划进行一项房地产投资，
其成本为100万元。他有两種选择，使用财务杠杆(以年利率10％借入90万
元)，或者是不使用财务杠杆。若投资的息税前收入(EBIT)假定为13万元，适
用税率为28％(按美國税法)，在上述两種选择下，他的财务状况如下表。
表8—1 房地产投资财务杠杆使用例表 单位：元
< > < vAlign=top width=222>< vAlign=top width=144>
不使用杠杆
< vAlign=top width=210>使用杠杆
< vAlign=top width=222>所有者投入额
< vAlign=top width=144>1000000
< vAlign=top width=210>100000
< vAlign=top width=222>借款额
< vAlign=top width=144>0
< vAlign=top width=210>900000
< vAlign=top width=222>总投资
< vAlign=top width=144>1000000
< vAlign=top width=210>1000000
< vAlign=top width=222>息税前收*(EBIT)
< vAlign=top width=144>130000
< vAlign=top width=210>130000
< vAlign=top width=222>减项：利息
< vAlign=top width=144>0
< vAlign=top width=210>90000(利率：10％)
< vAlign=top width=222>税前收入
< vAlign=top width=144>130000
< vAlign=top width=210>40000
< vAlign=top width=222>减项：所得税(税率：28％)
< vAlign=top width=144>36400
< vAlign=top width=210>11200
< vAlign=top width=222>税后收入
< vAlign=top width=144>93600
< vAlign=top width=210>28800
< vAlign=top width=222>投资回报率＝ 税后收入/所有者投放额
< vAlign=top width=144>
9．36％
< vAlign=top width=210>
28．80％
显然再使用财务杠杆时，投资者收益率大大高于没有使用财务杠杆时的情形。
