加息预期下的房贷避险兵法

“听说现在各家银行的房贷都扣得很紧，还有不少人都猜测央行会加息，那对我们这样还在还按揭的人来说，影响有多大呢？”前几天碰到一个朋友，聊起这事。

的确，从去年6月央行出台 “121文件”到今年4月再次提高商业银行存款准备金率；从今年4月国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20％提高到35％以上，到五一节后各商业银行个人房贷门槛普遍提高……一系列的紧缩房产信贷措施，加上人们对于银行利率尤其是贷款利率上升的预期，不免引起普通居民的关注。

利率变动对月供的影响

对于普通城镇居民来说，房贷政策以及房贷利率与自己是息息相关的，毕竟大部分人现在买商品房还是需要依赖银行贷款的。一旦房贷利率上调，估计大多数贷款购房者会问同一个问题，即每月的还款额会增加多少。

我国现行个人房屋按揭商业贷款的年利率，5年以下是4.77%，5年期以上是5.04%，并且该种贷款实行浮动利率制，也就是说，如果年内利率调整，则次年1月1日起按照新的利率标准来计算还款本息。

我们可以先看看不同利率、不同贷款年限下，每个月需要支付的还款额。考虑到目前居民按揭贷款多数使用等额本息法，贷款年限一般也在5年以上，所以下表的计算也以这种还款方式进行。利率变化的选择上，结合现在的预期和央行调整的可能性，以现行的5.04%为基准，0.5个百分点为调整单位，分别向下调整两次，向上调整三次.

减少还款年限降低风险

从附表中可以看到，贷款期限越短，每月的还款额越高。在还款年限较短的情况下，贷款期限增加1年，月还款额下降的速度比较大，而如果是还款年限较长，增加1年还款期限，月还款额的下降幅度就比较小。如按照现行的利率，向银行借10万元贷款，还款期限为6年，月供为1612元，而还款期限为7年，月供则降低为1415元，两者相差近200元。如果还款期限为29年，月供为547元，而还款期限拉长到30年，月供只降低8元，为539元，可见借29年和30年从还款压力上来说，相差不大。有些人为了减轻还款压力，把还款期限定在30年，这样做未必合理，因为25年期贷款的月供仅比30年期月供高8.91％，每个月多付这么一点贷款，并不会对贷款人造成太大的压力。

这样做的好处是，借款人受利率波动的影响也会减少。假如商业房贷年利率提高1％，上升到6.04%，10万元15年按揭贷款的月供将从793元，上升到846元，上涨53元，涨幅达到6.68％。而如果是30年按揭贷款，情况又不一样了，月供将从现在的539元，提高到602元，上涨63元，涨幅为11.69％。可见，在贷款额相同的情况下，期限越长的贷款，受利率波动的影响越大。

由于国内目前的贷款利率处于历史最低水平，提高的可能性很大，因此，建议按揭购房者在力所能及的范围内，尽量缩短贷款年限，以减少利率波动带来的还款压力。我们可以再来看一个例子，假定贷款总额为35万元，还款方式依然为等额本息法。贷款人的月收入在5000~6000元，那么他应该怎么选择还款年限呢？根据月还款额不超过月收入50％的原则，可以推算出该购房者最短的还款期限为18年，月还款额为2467元，考虑到利率可能上调的因素，该购房者可以把房贷的期限适当延长，如延长到20年，10万元贷款每月的还款额为662元，即使是利率提高1％，月供也只有2516元，基本上还在月收入50％的范围内，并不会感到太大的还款压力。如果把还款期限提高到25年，虽然还款压力减少了一些，但利息支出要比20年按揭多不少，在利率不变的情况下，35万元25年贷款比20年贷款多支出利息60270元，而当利率上升到6.04％时，同样的贷款，25年期比20年期多支出利息75390元。

当然如果现在的支付能力有限，那么可以通过选择一些还款方式比较灵活的贷款组合，比如民生银行的移动按揭业务，可以通过前期少还款，后期多还款的方式，减少还款年限，降低利率波动带来的影响。我们注意到现在还有一部分人的部分房贷，是通过公积金贷款进行的，该类贷款比商业房贷的利率要低些。但咨询了上海公积金管理中心的有关人士后，我们得知虽然公积金贷款的利率不一定和商业贷款同期进行，但一旦商业房贷利率上调，公积金贷款利率也会做出反应，只不过一般央行对此调整会稍微滞后一些。所以在公积金贷款年限的选择上也可以参考商业贷款的考虑原则。

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