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让银行为你买房“跑街”
“我是经过熟人介绍在自己小区里买的一套二手房，在产权过户之前，上家想要我付30%的首付款，我又不放心，该怎样操作？”
“如果上家的房屋贷款不是在工行办理的，我可以在你们这里贷款吗？”
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如果没有人介绍，记者宁愿相信眼前这位年过半百、性情温和的人是位“老娘舅”，面对络绎不绝前来咨询或者办理手续的人群，他非常耐心的一一回答而且颇为“体己”，三言两语几句家常话很容易就打消了贷款人的诸多顾虑。他是老方，在他的背后是工商银行新近开出的二手房贷款服务品牌“老方工作室”，因为这里可以提供全程的二手房交易服务，使得贷款人可以脱离中介，因而被视为二手房交易的另类“中介”。
值得提醒的是，尽管银行方面一再否认“老方工作室”是在贷款收紧、房产中介交易风险增大的背景下推出，声称该工作室已经筹备许久，但由于当前的特殊形势，“老方工作室”还是成为银行摆脱非法中介的一个有效策略。
可省掉近千元费用
所谓另类，是说尽管充当了部分“中介”的角色，“工作室”却不收取作为中介的任何费用，也就是说，通过银行进行的二手房交易，可以省掉一大笔在中介无可避免的费用。
首先可以省掉的是300-500元不等的手续费，在房产中介那里，这笔费用被用来当作收集材料等支出，而在银行，由于是免费指导交易抵押、免费提供资料复印、免费享受贷款服务、免办贷款担保手续、免费发送扣款提醒，因此所谓的手续费自然可以避免。
其次是千分之三的担保费。银行对于二手房交易中上家没有贷款，或者下家的首付款已经帮上家还清贷款的情况，免收担保费，而这些费用在中介那里正是大头。当然，对于上家依旧有贷款在身，牵涉到转按揭或者跨行转按揭的情况，买卖双方还必须交纳担保费，但这笔担保费是由与银行挂钩的上海置业担保公司收取的。
“很多人以为如果上下家都在工行贷款的话，担保费可以省掉，其实不然。因为在房产交易中心，老的产证注销到新产证出来，大概还有一周左右的‘真空期’，这段期限是银行无法控制的，仍旧需要担保公司介入，因此无法避免担保费支出。” 老方介绍说。
保险费用同样是一大笔支出。如果购房人需要向银行办理房产贷款，就需要购买相应金额的贷款保险，于是很多不法中介为贷款人指定保险公司，贷款人无法享受到任何折扣。而在银行，这种情况大大改善。“我们提供六家大的保险公司作为贷款人的备选，而且对于那些与我们银行有合作关系的公司，我们主动让出15—20%的返利，也就是说贷款人买保险可以有一定数量的折扣。”
“放心账户”让你放心过户
可能有些买房人说了，这些毕竟是“小钱”，购房的安全问题才是关系“大钱”的大问题。如今不法中介越来越多，偏偏房子又越来越贵，30%的首付款就要一、二十万，谁放心这么容易出手啊！
“到我们这里的很多人都是因为不相信中介，到银行来求个放心的。”老方一边整理手中的材料，一般和记者说，“这些人中有一大批是年轻人，在网上看好房子谈好价格，或者是要接父母过来住，在已经买房的小区又看好一处，这些人我们叫做‘手拉手’购房者。”不想找中介，私下交易又会产生许多问题，一个最简单也最迫切的步骤是，在房产过户成功之前，要不要付首付款？
“这个问题很有意思。上家说我连产权都拿去过户了，为什么连个首付都拿不到？下家说我什么都没到手就付出十几万是不是太亏了？再说怎么保证产权成功过户之前卖家不会产生什么产权上的问题呢？”
用了“放心账户”，一切都很容易解决了。工商银行上海分行的相关部门解释说，这个账户也叫做资金划付承诺函服务，“老方工作室”会为买卖双方开具承诺函，将买方首付款资金放入监管账户，待办妥全部房屋过户手续后，再将资金划入卖方账户。
但目前由于技术上的原因，“放心账户”只能通过“合押手续”来完成，因此还无法做到免费。“我们会在个人金融部理财柜以卖方的名义开一个账户，存入首付款，然后将该账户冻结，直到产证出来之后再解除冻结，以利于公平。”对于50万以上的冻结资金，银行收取千分之一的合押手续费，50万以下的资金收取千分之二，10万以下收取千分之三。
“老方”全程陪同你买房
据悉，在其它银行，二手房贷款一般都能顺利得到办理，转按揭、跨行转按揭也方便易行，但如“老方工作室”一样设立专门的机构进行全程服务的却不多，工行此举已经走在了其它商业银行的前面。
比如，工作室可以根据借款人的自身情况，为其设计一套适合的二手房贷款计划，包括贷款的金额大小和年限长短等；再比如免费咨询，包括选择哪种还款方式、要不要提前还款等系列问题都能得到回答；而老方自己觉得最有感触的，是要教会买卖双方签买卖合同，提醒他们注意格式化合同以外的需要注意的问题。
“我一般会建议他们签附加条款，对他们讲清楚我在以往工作经验中碰到过的实际问题，以避免不必要的纠纷。到工作室来的大部分是有购买意向，还没有签定交易合同的客户，中间不可避免地涉及到一些家长里短的问题，其实我这份工作，换个‘小方’之类的年轻人来做也有难度，因为太琐碎了。”
“比如刚刚一个例子，就是因为要不要转让煤气灶而让交易差点无法完成。不过300元左右的费用，因为沟通不好导致无法交易实在有些可惜。情急之下，我说这点钱大不了我帮你们出，这句话让他们非常感动，他们当然不会让我来出这300元，但问题也就轻而易举地解决了。”
与在中介进行房产交易不同，买卖双方在进入工作室之前，需要到各区县房地产交易中心购买并签定《上海市房地产买卖合同》，借款人持合同及卖家的房屋产证复印件，到工行“老方工作室”办理二手房贷款。
在审核借款人资料，确定符合贷款条件后，“老方工作室”与借款人签定《房屋担保借款合同》，并协助借款人作好赴交易中心办理过户、抵押的一切手续。然后，买卖双方到房屋所在地交易中心办理交易过户、抵押手续，办出房地产权利证明和抵押证明后交银行，“老方工作室”受到权利证明复印件和抵押证明原件后，将贷款及委托监管的首付款资金直接划入卖房人账户。
首批五家“老方工作室”地址
虹口支行－曲阳路800号1509室 电话：65559999×1578、1512、1509
第二支行－河南南路42号203室 电话：63286205、63286187
黄浦支行－南京东路673号2楼 电话：63609071、63609065
闸北支行－河南北路485号2楼 电话：51020917、63642288
闵行支行－莘松路288号 电话：64889900×126、64983589
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